Какая есть документация на наши дома в БТИ и других инстанциях

МСП: ... в вашем ЖК не совсем стандартная ситуация с планировками квартир, т.е. застройщик выдает планы с границами помещений и их назначением, а в РосРеестре стоят на учете пустые квартиры… [прим. были отправлены запросы в БТИ — пусто, РосРеестр — пусто, ИСОГД — планы от авторов проекта дома, с зонированием помещений][прим. МЖИ ориентируется по планировкам в РосРеестре]

Мы проанализировали — единственный вариант узаконить перепланировку — на основании планов от автора проекта дома.

Соответственно, если в РосРеестре планы без зонирования и назначения помещений, любое возведение стен является перепланировкой (даже по планам застройщика).

Правильно и дешевле будет выполнить согласование по планируемой схеме — все делаем по закону, не будет админ.штрафов, плюс строительство ведется по проекту + авторский надзор с нашей стороны.

При такой схеме риски сделать ремонт с НЕсогласуемой перепланировкой отсутствует.

АПМ-1: В реальности у вас дана квартира в бетоне, в которой нет ничего.

Что входит в проект (состав)?

МСП: Проект перепланировки и техническое заключение изготавливается в строгом соответствии с ПП-508. Данную проектную документацию делают организации имеющие свидетельство СРО. Только такие проекты МЖИ принимает к рассмотрению.

АПМ-1: Любую перепланировку какую бы вы ни сделали - она требует полноценного согласования, поскольку в ходе перепланировки вы делаете скрытые работы, которые инспектор не увидит на момент приемки квартиры. Это такие работы, как: шумоизоляция полов, которая должна быть сделана по всей квартире абсолютно, и гидроизоляция полов, которая должна быть сделана в санузлах. Поэтому, что бы вы ни делали: одна декоративная ниша или вообще полноценная перепланировка, где вы возвели стены в других местах в рамках нормы, демонтировали подоконный блок — согласование одно и то же. Всегда требуется один и тот же пакет документов: проект и техническое заключение о возможности перепланировки. Скрытые работы, именно в вашем случае, если не затрагиваются несущие стены — это именно шумо- и гидроизоляция полов. В памятке, я вам на всякий случай пришлю, она у нас постоянно обновляется. Там показаны фотографии этих работ, в каком виде их нужно присылать. Шумоизоляция — это обязательное требование, она укладывается под стяжку, обязательно, чтобы стяжка была плавающей. ...По поводу гидроизоляции: то же самое, она делается только в санузлах, в проекте указываются механизмы ее нанесения (мы обычно используем обмазочную гидроизоляцию кнауф, в два слоя перед укладкой плитки, делается корыто гидроизоляции в санузле, чтобы вода, в случае перелива не ушла к соседям).

План нужно продумать максимально подробно: гигиенический душ, туалет с бачком или инсталляция, ниша для электрощита. Всякие такие мелочи они обязательно важны, и их нужно указывать на планах. Поэтому я бы на вашем месте посоветовал сделать перегородки в один блок, прежде чем согласовывать план. Потом приступайте к ремонту, ставьте перегородки, снимайте чистовые размеры, поймите, что они точно никуда не денутся, и только после этого подавайте проект на согласование. Потому что примерно в 40% случаев люди согласуют одно, а по факту делают вроде как чуть-чуть по другому, но это требует повторного согласования.

Ход согласования в новостройках, в вашем случае, он один и тот же для всех, и не важно какой объем работ вы делаете. Стоимость проектов и прочего она всегда одинаковая.

МСП:

1. Заключается договор

2. Получается паспорт БТИ (в зависимости от выбранного пакета, самостоятельно или мы)

3. Разрабатывается проектная документация

4. Подается на распоряжение в МЖИ

5. Получаем распоряжение

6. Ремонт

7. Авторский надзор

8. Инспектор МЖИ на освидетельствование

9. Получаем акт о завершенной перепланировке

10. Вносим изменения в БТИ

11. Далее самостоятельно вносите изменения в росреестр

АПМ-1:

1. Согласовать планировку с нами (что она проходит без нарушений)

2. Приступить к ремонту (выложить перегородки хотя бы в один блок, чтобы понять, что не будет изменений в плане)

3. Приезжает инженер, сверяет размеры

4. Делаем техпаспорт с изначальной планировкой

Вопрос: Нужно ли согласовывать антресоль (занижение потолка коридора или санузла для организации там хранения) если доступ в нее сделать из соседней жилой комнаты? Если по антресолям нужно согласование, то согласуются эти варианты или нет?

МСП: Антресоль нужно согласовывать. Указывайте на проекте, будем рассматривать, там много нюансов.

Стены

Вопрос: Квартира находится на 2-м этаже, под нами нежилое помещение. Можно ли кухню перенести в жилую зону?

МСП: Перенос/расширение кухни на жилую комнату/за счет жилой комнаты.

Данная процедура возможно только на 1-х этажах или на 2-х этажах, если квартира находится над нежилым помещением.

В квартирах 2-комнатных и более кухня, перенесенная в жилую комнату, будет называться кабинетом.

В 1-комнатной квартире, перенос возможен, жилая комната будет называться кабинетом, а кухня должна содержать в себе кухню-нишу (не менее 5 м²) и жилую зону, которые должны быть зонированы напольным покрытием или простенком.

Вопрос: какие размеры у кухни-ниши?

МСП: Кухня-ниша должна располагаться по короткой стене комнаты. [прим. по СНиП кухня-ниша должна быть не менее 5 м²]

Вопрос: Если расширить кухню за счет одной из комнат (сдвинуть стенку на 60 см в комнату), как это можно узаконить? Что внести в проект по минимуму, чтобы обозначить, что эта полоска площади не кухня? Какие варианты есть?

МСП: расширение кухни за счет жилой зоны запрещено. Вариантов нет.

[прим. Объединение это просто убрать стену и оставить зонирование по полу. А Расширение за счет жилой зоны это перенос стены-запрещено. Либо сначала сосед снизу должен сделать такую планировку как вы договоритесь, согласовать ее. Далее вы выходите на согласование уже с его паспортом БТИ после перепланировки. Тогда можно]

[прим. у АПМ-1 есть хорошая памятка, что куда можно переносить http://forumstatic.ru/files/001a/b9/ec/76281.pdf (страница 7)]

Вопрос: можно ли не возводить стену между жилой комнатой и кухней в однокомнатной квартире?

МСП: Можно, но это также является перепланировкой, и ее нужно узаконить .

Вопрос: Можно сделать кладовку за счет жилой площади с отдельным входом из коридора?

МСП: Возможно

Вопрос: В жилой зоне плитка на полу запрещена?

МСП: запрещена [прим. если жилая зона меняется местами с кухней, то можно][прим: переносить кухню в жилое помещение возможно только на 1-м этаже и на втором над нежилым помещением]

Короба, радиаторы, санузлы, мокрые зоны

Вопрос: Добрый день, подскажите, можно ли уменьшать сантехнический и вентиляционный короба, если там достаточно пустого пространства внутри?

МСП: по ПП-508: При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке не допускается: ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов.

за этим строго следят инспектора МЖИ при выходе на обследование

Вент. короб и тех короб это общедомовое имущество, хотя и находится в вашей квартире. Затрагивать его нельзя.

Все короба должны остаться в изначальных размерах.

АПМ-1: Короб нельзя уменьшать ни с какой стороны. Увеличивать можно в любую, но уменьшение недопустимо.

Вопрос: Можно ли инсталляцию для унитаза установить внутри сантехкороба? И водонагреватель?

МСП: В сантехническом коробе ничего располагать нельзя

АПМ-1: Если у вас на плане в РосРеестре изображен короб, то присоеденять [убрать стенки] его нельзя — это расценивается как присоединение общедомового имущества.

Вопрос: Если в комнате 2 радиатора, 1 можно будет демонтировать? [и обратный вариант]

МСП: можно, но желательно сделать инженерный проект и рассчитать мощность радиаторов

Вопрос: Где можно расположить коллектор отопления (в мокрых зонах, на кухне, в коридоре, в кладовке)?

МСП: Коллектор располагается в нежилой зоне

Можно ли бурить бетон (в том числе балки над окнами) алмазным буром?

МСП: Эта балка — несущая часть, она поддерживает перекрытие. Любое вторжение в несущие конструкции дома чревато. Любое вмешательство в несущие конструкции необходимо согласовывать с ГБУ экспертный центр, который должен изготовить техзаключение.

Лоджия, балкон и окна

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, при сносе балконной перегородки мы обязаны поставить французские двери с двойным стеклопакетом. На практике МЖИ обращает внимание на этот стеклопакет? Если например поставить однокамерный?

МСП: Добрый день. Раздвижные/распашные окна это единственный возможный официальный вариант согласования. Также необходимо оставлять простенок противопожарный длиной 1,2 м в квартирах выше 15 м над уровнем земли [прим. количество камер окна не важно]

Вопрос: Можно ли убрать внешнюю стенку под подоконником ведущую на балкон? Или поменять окно и дверь на балкон местами?

МСП: Если данная стена не несущая, то можно.

Вопрос: Можно ли убрать внешнюю стенку под подоконником ведущую на балкон? Или поменять окно и дверь на балкон местами?

МСП: Можно [прим. лучше согласовать с УК]

Вопрос: В су/у необходимо сделать пол немного ниже, чем в остальных помещениях? Правильно?

МСП: Правильно

АПМ-1: Либо сделать корыто санузла минимум на 2 см ниже, либо использовать порожек перед дверью.

Вопрос: Можно ли демонтировать утеплитель на балконе, что бы объеденить два балкона?

МСП: Демонтаж утеплителя, на балконе — его трогать нельзя. 2 прямых объединения балкона — необходимо ставить окна в пол.

Утеплитель на балконе — можно заменить на идентичный. Главное чтобы толщина сохранилась и не изменилась площадь балкона. Наличие пластиковых окон вместо алюминиевых не влияет на решение по утеплителю.

Банк

Вопрос: Нужно ли согласовывать перепланировку с банком?

АПМ-1: Если объединить 2-е ипотечные квартиры — банк может отказать. В остальных случаях банки обычно не против. Официально требуется при внесении изменений в РосРеестр.

МСП: Собственником двух квартир должен быть один человек, или необходимо оформить нотариальное согласие всех собственников на проведение объединения.

Если на месте кухни в одной из объединяемых квартир организуется комната, на плане она будет называться кабинетом, т.к. невозможно устройство жилой комнаты под кухней соседа.

Если делаете проемы в несущих стенах, необходимо получить техническое заключение в ГБУ Экспертный центр. ВНИМАНИЕ! МЖИ принимает тех. заключение на устройство проемов в несущих конструкциях только от ГБУ! При устройстве проема в несущей стене согласование перепланировки необходимо делать СТРОГО до ремонта.

При устройстве проема в несущей стене необходимо делать усиление конструкции.

Несущие пилоны (на плане застройщика они изображены прямоугольниками) затрагивать запрещено.

Снос стен между квартирами согласует МЖИ. Снос стены нужно рассматривать индивидуально: несущая — только проём с усилением и согласованием в ГБУ экспертный центр, не несущую тоже надо рассмотреть конкретно.

Вопрос: Есть мнение, что согласовать перепланировку постфактум быстрее и дешевле. Что скажете?

[Ответ] Это не быстрее и не дешевле. Если перепланировка уже сделана, нет жалоб и есть уверенность, что в МЖИ нет информации о том, что она сделана без согласования, то ее можно подать как планируемую. В этом случае цена согласования не меняется.

Если был засвет, и МЖИ знает о незаконной перепланировке, то это займет больше времени, так как ход согласования при узаконивании несколько иной. Плюс потребуется оплата штрафа от МЖИ.

Тут собраны частые вопросы из чатов. Более точную информацию узнавайте в проектных организациях.

Объединение 2х квартир

МСП: Обращаю внимание, что объединение двух квартир считается за 2 проекта. Т.е. вы можете взять 5 объединений и получить скидку на каждого 10%. Также на объединение будет коэффициент.

АПМ-1: + 40.000р. к коммерческому предложению.

Демонтаж подоконного блока:

АПМ-1: Добавится теплотехнический расчет, он стоит 5 000₽.

Акт скрытых работ:

МСП: Отдельно акты скрытых работ стоят 15 000₽

Замеры

МСП: Если вы не работаете с дизайнером, и у вас нет архитектурного решения, вы можете нарисовать от руки на плане, чтобы мы понимали, что вы хотите. Далее мы направим специалиста на замеры совершенно бесплатно.